Refinancování hypotéky mimo fixaci – navýšení, splacení

refinancovani-hypoteky

Vzít si nyní nebo v budoucnu hypotéku a pořídit si vlastní bydlení? Pak bude dobré zjistit o hypotékách zjistit několik základních informací. U hypotečního úvěru bude jistě ideální takový poskytovatel, který nabídne nejnižší úroky. Podle čeho se při sjednání hypotéky rozhodovat?

Když bude řeč o úrocích, padne také slovo fixace, které je s úrokovou sazbou hypotéky neoddělitelně spojeno. V případě hypotéky na dům i hypotéky na pozemek se pro některou dobu fixace bude klient muset rozhodnout, a proto by měl o fixaci něco vědět.

Co je fixace úrokové sazby?

Banka nebo nebankovní společnost, u které si klient sjedná hypoteční úvěr, bude samozřejmě požadovat placení úroku. Ten je uváděn v procentech z dlužné částky vypočítaných za určité období. Zpravidla jde o roční úrokovou sazbu, tj. značenou za znakem procenta písmeny p.a.

Nejobvyklejší je úročení na určitou dobu, kterou si klient zvolí. Většinou se jedná o rozmezí od jednoho roku do třiceti let. Fixace znamená, že po zvolenou dobu bude klient platit sjednaný úrok bez ohledu na vývoj úročení hypoték na trhu.

Může si tedy přesně spočítat, jaké splátky v této době bude mít, a i poskytovatel ví, kolik peněz v této době od klienta dostane. Fixační období začíná v den uzavření smlouvy. Pokud tento typ úrokové sazby klientovi nevyhovuje, může si zvolit i jinou, např. variabilní.

Jaká fixace je nejvýhodnější? Delší nebo kratší?

Nelze obecně říci, jaká délka fixace je nejvýhodnější. Je to totiž velmi individuální a pro každého člověka to může být doba jiná, záleží na celkové situaci. Lze však určit obecná pravidla, kdy je výhodnější fixace úroků na kratší dobu, a kdy si naopak zafixovat úrokovou sazbu na co nejdelší období. Rozhodnout se však musí každý sám.

V době, kdy fixace končí, může klient bez sankcí provádět mimořádné splátky. Je-li tedy šance, že brzy bude mít k dispozici větší částku, kterou by mohl využít k částečnému splacení hypotéky na bydlení mohl splatit, bude nejlepší sjednat si kratší fixaci úrokové sazby, ideálně do pěti let.

Ví-li však, že po dobu splácení žádné peníze navíc nezíská a mimořádných splátek nebude moci využít, je na místě uvažovat o delší fixaci, zvláště pokud se podařilo získat výhodný nízký úrok. Výjimkou není ani třicetiletá fixace, nejčastěji se však využívá fixace tříletá nebo pětiletá.

Kdy se vyplatí fixaci změnit

Když končí období fixace, lze ji samozřejmě změnit a provést takzvanou refixaci. Refixace je nová úroková sazba po skončení původního fixačního období. Úroky se snižují nebo zvyšují podle situace na trhu financí, takže změnou fixace lze jak vydělat, tak prodělat.

Pokud se klient domnívá, že úroky již klesat nebudou, měl by zvolit co nejdelší fixaci. Myslí-li, že se úroky v nejbližší době budou snižovat, vyplatí se sjednat si fixaci krátkou, třeba jen roční. Konec fixace hypotéky je ideální využít i ke všem změnám, které by klient u své hypotéky chtěl provést.

Například navýšení hypotéky nebo také pokud nevyhovují podmínky hypotéky, nebo klient dostal výhodnější nabídku, může v této době i změnit poskytovatele a refinancovat svou hypotéku za lepších podmínek. Dojde tak k refinancování hypotéky mimo fixaci.

Refinancování hypotéky v době fixace nebo před fixací

Pokud je konec fixace v nedohlednu, ovšem klient touží po refinancování hypotéky v době fixace, případně refinancování hypotéky před fixací, nemůže mu stávající banka bránit. Jedná se ovšem o složitý a administrativně i finančně náročný krok. Banky se proti nalezení výhodnějšího hypotečního úvěru u konkurence brání vysokými úroky z nesplacené částky.

Je proto nutné spočítat, zda se vůbec taková akce vyplatí. V prvé řadě je potřeba získat od nové banky potvrzení o budoucím schválení hypotéky a až poté se snažit ukončit smlouvu s bankou původní. Původní banku bude potřeba zpravit o záměru přejít k jiné instituci a vyžádat si informaci o zbývající dlužné částce.

Tato informace poslouží nové bance jako účelovost, která se jindy dokládá kupní smlouvou nebo rozpočtem prací. Původní banka bude rovněž trvat na informaci, k jakému datu dojde ke splacení hypotéky a připsání peněz na její účet.

Kdy se začíná splácet hypotéka

Mnoha klientům před hypotečním úvěrem není zcela jasné, kdy se začíná splácet hypotéka. Standardně se jistina začíná splácet okamžikem ukončení čerpání hypotéky. Úroky se začínají splácet v momentě, kdy banky uvolní finance. Klient vždy hradí pouze úroky z reálně uvolněné částky.

Jednoduše řečeno, pokud si klient sjedná hypotéku na dva miliony korun a banka v první fázi uvolní jeden milion, bude klient splácet úroky pouze z čerpaného jednoho milionu. V okamžiku, kdy klient dočerpá hypotéku celou (případně oznámí bance, že nepotřebuje celou částku), bude platit obnos uvedený ve smlouvě.