Hypotéka bez nemovitosti – zpětná (reverzní), předschválená

Pořízení vlastního bydlení je pro mnoho lidí jedním z nejdůležitějších životních kroků. V současné době, kdy je poptávka po nemovitostech vysoká a konkurence mezi zájemci o koupi roste, se stává klíčovou výhodou mít financování zajištěné ještě před samotným výběrem konkrétní nemovitosti. Hypotéka bez nemovitosti umožňuje získat předběžné schválení úvěru a tím výrazně zvýšit šance na úspěšnou koupi vysněného bytu či domu.

Hypotéka bez nemovitosti, někdy označovaná také jako pohotovostní úvěr nebo předschválená hypotéka, je určena především těm, kteří plánují v blízké době pořízení nemovitosti, a ještě si nevybrali konkrétní objekt. Banka zájemci schválí úvěrový rámec na základě jeho bonity a příjmů, přičemž na výběr vhodné nemovitosti má klient určitý čas. Jak to funguje? A je možná hypotéka bez akontace?

Co je to hypotéka bez nemovitosti?

Hypotéka bez nemovitosti, často označovaná také jako předschválená hypotéka nebo hypotéka naruby, je moderní hypoteční produkt, který umožňuje zájemcům o bydlení získat schválení úvěru ještě před samotným výběrem konkrétní nemovitosti.

Tento postup je výhodný zejména na současném trhu, kde je vysoká poptávka a prodávající často upřednostňují kupující s vyřešeným financováním. Klient tedy nejprve projde standardním posouzením bonity a splní podmínky pro hypotéku, na základě čehož mu banka předschválí úvěrový rámec. Na nalezení vhodné nemovitosti má pak stanovený časový limit, obvykle v řádu měsíců až několika let.

Hypotéka bez nemovitosti je vhodná na koupi bytu, rodinného domu i jako hypotéka na pozemek či výstavbu. Po nalezení nemovitosti se provede odhad její hodnoty a následně se nemovitost použije jako zajištění úvěru (ručení nemovitostí u hypotéky). Pokud klient v daném termínu nemovitost nezíská, hrozí mu sankce za nečerpání úvěru.

Tento produkt je odlišný od zpětné (reverzní) hypotéky, která je určena převážně seniorům a funguje na principu získání hotovosti oproti zástavě již vlastněné nemovitosti, přičemž úvěr se splácí až po smrti majitele. Předschválená hypotéka je naopak ideální pro ty, kdo chtějí rychle reagovat na nabídky na trhu a nemají ještě vybraný konkrétní byt, dům, pozemek nebo třeba garáž.

Co je to zpětná hypotéka?

Zpětná hypotéka, označovaná také jako reverzní hypotéka, je speciální finanční produkt určený především seniorům, kteří vlastní nemovitost určenou k bydlení. Princip spočívá v tom, že majitel nemovitosti získá od poskytovatele úvěr zajištěný právě touto nemovitostí, přičemž peníze může obdržet buď jednorázově, nebo formou pravidelné renty.

Na rozdíl od klasické hypotéky klient během života úvěr nesplácí – dluh se splácí až po jeho smrti, obvykle z výtěžku prodeje nemovitosti v rámci dědického řízení.

Výhodou reverzní hypotéky je, že senior zůstává až do konce života vlastníkem a uživatelem nemovitosti a získané prostředky může použít na cokoliv, například na zvýšení životní úrovně nebo pokrytí nečekaných výdajů. Úrok se k jistině připočítává a celkový dluh postupně narůstá. Dlužník je povinen i nadále hradit náklady spojené s nemovitostí, jako jsou daně a pojištění. 

Jaké jsou podmínky pro hypotéku?

Podmínky pro získání hypotéky v roce 2025 jsou v Česku stanoveny kombinací zákonných požadavků, doporučení České národní banky (ČNB) a interních pravidel jednotlivých bank. 

1. Věk žadatele

• Hypotéku může získat pouze plnoletý žadatel (18+ let).
• Obvykle musíte být schopni hypotéku splatit do 67–70 let věku.

2. Občanství a pobyt

• Občanství ČR nebo povolení k pobytu v ČR (případně členský stát EU).
• Trvalý pobyt v ČR není vždy povinnost, avšak urychluje a zjednodušuje schvalovací proces.

3. Příjem žadatele a bonita

• Nutno doložit stabilní a dostatečný příjem (mzda, podnikání, pronájem, důchody, rodičovská aj.).
• Banky posuzují žadatelovu bonitu, tedy schopnost splácet úvěr.
• U zaměstnanců se dokládá potvrzení o příjmu, podnikatelé předkládají daňová přiznání.

4. Platební morálka

• Banka kontroluje žadatelovu úvěrovou historii a případné záznamy v registrech dlužníků.

5. Zajištění hypotéky

• Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti.
• Je potřeba doložit kupní smlouvu, výpis z katastru nebo ocenění nemovitosti.

Hlavní limity a pravidla (podle ČNB)

LTV (Loan to Value) určuje, kolik procent z hodnoty nemovitosti si lze půjčit. Například při koupi bytu za 5 milionů Kč a LTV 80 % musí mít člověk 1 milion Kč z vlastních prostředků.

Další požadavky a dokumenty:

• Dva doklady totožnosti (občanský průkaz, pas, rodný list).
• Ocenění nemovitosti, kupní smlouva, výpis z katastru.
• Některé banky mohou požadovat další zajištění (ručitel, životní pojištění) u vyšších úvěrů.

Pro získání hypotéky na byt i jinou nemovitost musí být lidé plnoletí, mít dostatečný a doložitelný příjem, čistou úvěrovou historii, schopnost splatit úvěr do 67–70 let a vlastní prostředky na část kupní ceny nemovitosti. Výše hypotéky je omezena hodnotou nemovitosti (LTV), vaším příjmem (DTI, DSTI) a věkem.

Proč je u hypotéky nutné ručení nemovitostí?

Ručení nemovitostí je u hypotéky nutné především proto, aby banka měla jistotu, že v případě nesplácení úvěru získá zpět své peníze. Zástavní právo znamená, že pokud dlužník neplní své závazky, může banka nemovitost prodat a z výtěžku umořit dluh.

Zástava se zapisuje do katastru nemovitostí a trvá po celou dobu splácení úvěru. Po splacení hypotéky se zástavní právo vymaže.

Jak dlouho trvá schválení hypotéky?

Schválení hypotéky na byt i jinou nemovitost v Česku obvykle trvá 4 až 6 týdnů od podání kompletní žádosti a dodání všech potřebných dokumentů. Tento proces zahrnuje prověření bonity, ocenění nemovitosti a další administrativní kroky na straně banky.

Pokud má žadatel vše pečlivě připraveno a jedná s flexibilní bankou, lze hypotéku někdy vyřídit i za 2–4 týdny, v některých případech dokonce do 5 pracovních dnů, to je však spíše výjimečné a záleží na rychlosti všech zúčastněných stran.

Celkovou délku schvalování může prodloužit například chybějící dokumentace, složitější situace žadatele nebo potřeba doplnit další informace.

Co všechno lze financovat hypotékou?

Hypotéku lze využít na širokou škálu účelů, přičemž hlavní rozdíl je mezi tzv. účelovou (klasickou) hypotékou a neúčelovou (americkou) hypotékou.

1. Účelová (klasická) hypotéka

S touto hypotékou lze financovat zejména:

• Koupi bytu, rodinného domu, stavebního pozemku nebo rekreační nemovitosti.
• Výstavbu nebo dostavbu nemovitosti určené k bydlení.
• Rekonstrukci, modernizaci nebo stavební úpravy bytu či domu.
• Vypořádání spoluvlastnických podílů (například při dědictví nebo rozvodu).
• Refinancování stávající hypotéky nebo úvěrů použitých na bydlení.
• Splacení členského podílu v bytovém družstvu nebo převod členských práv.
• Zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do nemovitosti (do 24 měsíců zpětně).
• Pořízení technologií pro domácnost (například fotovoltaika, tepelné čerpadlo).
• Investiční nemovitosti určené k pronájmu.

Hypotékou lze obvykle financovat i vybavení, které je pevně spojeno s nemovitostí (například vestavěná kuchyň, vestavěné skříně), nikoli však volně stojící nábytek či elektroniku.

2. Neúčelová (americká) hypotéka

Americká hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí, u kterého člověk nemusí dokládat, na co peníze použije. Může ji využít například na:

• Pořízení auta, studium, cestování, podnikání, konsolidaci dluhů nebo jakýkoli jiný účel.

Nevýhodou americké hypotéky je obvykle vyšší úroková sazba a nižší maximální LTV (obvykle do 60–70 % hodnoty nemovitosti).

Srovnání účelové a neúčelové hypotéky

Každá banka může mít vlastní specifické podmínky a limity, proto je vhodné konkrétní záměr vždy raději konzultovat s hypotečním specialistou.

Hypotéka na pozemek

Hypotéka na pozemek je účelový úvěr určený k financování koupě stavebního pozemku, tedy pozemku, který je dle územního plánu určen k výstavbě rodinného domu či jiné nemovitosti k bydlení. Banky poskytují hypotéku pouze na tento typ pozemků, nikoli například na ornou půdu, lesy nebo zahrady bez stavebního povolení.

Základní podmínky hypotéky na pozemek:

• Pozemek musí být stavební: Musí být v územním plánu veden jako stavební.
• Zajištění úvěru: Pozemek slouží jako zástava pro banku, případně lze ručit i jinou nemovitostí.
• Přístupová cesta: Pozemek musí mít zajištěný přístup z veřejné komunikace.
• Právní stav pozemku: Na pozemku nesmí váznout jiná zástavní práva, exekuce nebo právní vady.

Některé banky umožňují spojit hypotéku na pozemek s úvěrem na výstavbu domu, což může být výhodné, pokud plánujete stavět v blízké době.

Hypotéka na garáž

Hypotéku na garáž lze v Česku získat pouze za určitých podmínek, které se liší podle toho, zda jde o samostatnou garáž, nebo garáž jako součást bytu či domu.

Klasickou účelovou hypotéku na samostatnou garáž většina bank neposkytuje, protože jde o nebytový prostor, který neslouží k bydlení.

Výjimkou je situace, kdy je garáž součástí nemovitosti určené k bydlení (například rodinný dům s garáží) – v takovém případě lze standardní hypotéku využít na celou nemovitost včetně garáže.

Na samostatnou garáž lze využít již zmíněnou americkou hypotéku (neúčelová hypotéka), kde banka nezkoumá, na co peníze použijete.

Alternativy financování:

• Spotřebitelský úvěr – pro nižší částky (například do 250 tisíc Kč) lze využít nezajištěný spotřebitelský úvěr, který má vyšší úrok a kratší splatnost (obvykle do 8–10 let).

• Úvěr ze stavebního spoření – další možností je úvěr ze stavebního spoření, který lze použít na koupi garáže, nicméně opět jde o spotřebitelský úvěr, nikoli klasickou hypotéku.

Na samostatnou garáž nelze získat klasickou účelovou hypotéku, je však možné využít americkou hypotéku (s ručením jinou nemovitostí), spotřebitelský úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Pokud je garáž součástí bytu či domu určeného k bydlení, lze ji financovat běžnou hypotékou.

Je možná hypotéka bez dokládání příjmů?

Ano, hypotéka bez dokládání příjmů je v Česku stále možná, i když podmínky jsou výrazně přísnější než u běžných hypotečních úvěrů. Tento typ hypotéky je určen především pro osoby, které mají problém standardně doložit svůj příjem – typicky drobní živnostníci, podnikatelé s optimalizovaným daňovým přiznáním, majitelé firem nebo zaměstnanci s nepravidelnými příjmy.

Základní princip spočívá v tom, že banka místo klasického potvrzení o příjmu (od zaměstnavatele nebo z daňového přiznání) posuzuje pohyby na běžném účtu. Pokud si člověk u vybrané banky založí účet a pravidelně ho využívá, může mu na základě těchto obratů nabídnout předschválenou hypotéku, často až do výše několika milionů korun. 

I přesto však platí, že banka vždy musí ověřit schopnost úvěr splácet – prověřuje tedy úvěrovou historii, výdaje a platební morálku, často nahlíží do úvěrových registrů. Hypotéka bez dokládání příjmů bývá zpravidla nabízena s nižším LTV (obvykle 50–70 % hodnoty nemovitosti) a vyšší úrokovou sazbou, protože pro banku představuje vyšší riziko.

Je možná hypotéka bez registru?

Ano, hypotéka bez kontroly registru dlužníků je v Česku možná, ovšem pouze u nebankovních poskytovatelů nebo soukromých investorů. Banky ze zákona vždy prověřují registry dlužníků a bez této kontroly žadateli hypotéku neposkytnou.

Nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti je určena zejména pro klienty, kteří mají negativní záznam v registrech dlužníků, případně už mají exekuci nebo jiný problém se splácením. Tyto hypotéky jsou většinou zajištěné nemovitostí a lze je využít na různé účely, nejen na bydlení (tzv. americká hypotéka).

Hlavní rozdíly oproti běžné bankovní hypotéce:

• Vyšší úroková sazba a často i vyšší poplatky.
• Nižší nároky na doložení příjmů a bonity, někdy není nutné dokládat příjem vůbec.
• Větší riziko pro klienta, proto je nutná zvýšená opatrnost a důkladné prostudování smlouvy.

Hypotéku bez registru dlužníků lze získat pouze u nebankovních subjektů nebo soukromých investorů, nikdy ne u bank. Nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti je výrazně dražší a méně výhodná.

Jak získat hypotéku bez úspor?

Získání hypotéky bez základu je v dnešní době sice složitější, rozhodně to však není nemožné. Banky v Česku obvykle poskytují hypotéky do výše 80 % hodnoty nemovitosti (LTV), mladší žadatelé do 36 let mohou dosáhnout až na 90 % LTV. Pokud však člověk nemá potřebných 10–20 % vlastních prostředků, existuje několik možností, jak tuto překážku překonat a získat hypotéku bez hotovosti.

Nejčastějším způsobem je ručení další nemovitostí – například bytem či domem rodičů nebo jiné blízké osoby. Díky tomu člověk bance nabídne vyšší hodnotu zajištění a může získat hypotéku i bez vlastních úspor. Po splacení části úvěru lze druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.

Další variantou je dofinancování hypotéky dalším úvěrem, například úvěrem ze stavebního spoření nebo překlenovacím úvěrem. Některé banky umožňují i kombinaci s nezajištěným spotřebitelským úvěrem, je však třeba počítat s vyššími úroky a přísnějšími požadavky na bonitu žadatele.

Alternativou může být půjčka od rodiny nebo přátel, kterou člověk použije na složení požadované akontace. Výhodou je, že tato půjčka obvykle neovlivní bonitu u banky a často je bezúročná. Některé banky také umožňují zapojení spolužadatele nebo ručitele, což může zvýšit šanci na schválení úvěru.

Hypotéka bez akontace tedy vyžaduje kreativní přístup k financování a důkladné posouzení finanční situace. Banky 100% hypotéky standardně nenabízí.

Co je to předhypoteční úvěr?

Předhypoteční úvěr je krátkodobý účelový úvěr, který slouží k financování koupě nebo rekonstrukce nemovitosti v situaci, kdy zatím není možné na danou nemovitost zřídit zástavní právo ve prospěch banky – což je podmínka pro běžný hypoteční úvěr. 

Typicky se využívá například při koupi družstevního bytu, který teprve bude převeden do osobního vlastnictví, při koupi nemovitosti v dražbě, v privatizaci obecních bytů, nebo když je nemovitost zatížena exekucí či jinými právními omezeními.

Jak funguje předhypoteční úvěr?

1. Banka poskytne krátkodobý úvěr, během kterého klient splácí pouze úroky, nikoli jistinu.
2. Úroková sazba je vyšší než u hypotéky, protože banka nemá zajištění v podobě zástavy nemovitosti.
3. Jakmile je možné na nemovitost zřídit zástavní právo, předhypoteční úvěr se převede na hypotéku.
4. Pokud klient ve stanovené lhůtě nezajistí možnost zástavy, banka může požadovat splacení úvěru.

Předhypoteční úvěr je vhodný pro ty, kteří chtějí financovat nemovitost, a zatím nemohou bance nabídnout zástavu. Je to dočasné řešení s vyššími náklady, které umožňuje překlenout období do doby, než bude možné čerpat standardní hypotéku.

Publikováno: 3. 6. 2025

Michal Hardyn

Naším cílem je přiblížit uživatelům složitá témata z oblasti financí. Přinášíme přehledné srovnání spotřebitelských úvěrů, aby se mohl každý v klidu a informovaně rozhodnout. Věříme, že naše články čtenářům pomohou s orientací ve světě financí a přispějí k hladkému sjednání toho správného úvěru.

Twitter LinkedIn Blog