Investice do nemovitostí – stavba, rekonstrukce, cena

investice-do-nemovitosti-2

Do nemovitostí lze investovat mnoha způsoby. Od hypotéky na bydlení až po vybudování realitního impéria po celé zemi. Zatímco druhá možnost je pro většinu pravděpodobně nedostupná, o další možnosti není nouze. Z pohledu finančního trhu však není pořízení vlastního bytu investicí do nemovitostí. Musí jít o jasný úmysl pravidelných výnosů. Jaké cesty pro investice do nemovitostí jsou? Jaká je cena? Kde začít a proč?

Investice do nemovitostí mohou velmi zajímavě diverzifikovat portfolio investora a vstup na trh je jednodušší, než si může kdokoli myslet. Nákup a vlastnictví nemovitostí je investiční strategie, která může být uspokojivá i výnosná. Na rozdíl od investorů do akcií a dluhopisů mohou potenciální majitelé nemovitostí využít pákového efektu a koupit nemovitost tak, že zaplatí část celkových nákladů předem a zbytek i s úroky splácí v průběhu času.

Investice do nemovitostí 

Mnoho moderních investic je relativně dostupných. Investor si koupí akcii nebo indexový fond, pak jen vklad drží a nechává jej růst roky nebo dokonce desetiletí. A i když je to jistě chytrý a jednoduchý způsob investování, není to způsob jediný.

Pro budoucí investory, které láká hmatatelnější a praktičtější způsob investování, jsou oblíbenou možností nemovitosti. Není to nejjednodušší metoda a na začátku může být obtížná. Investice do nemovitostí je však velmi lukrativní a zajímavou příležitostí k investování.

Historicky je investování do nemovitostí jedním z nejspolehlivějších způsobů zbohatnutí. Mnoho dnešních milionářů tvrdí, že je to stále chytrá investice a to z mnoha důvodů. Investice do nemovitostí umožní diverzifikovat investice. Ne nadarmo se říká, že všechna vajíčka v jednom košíku jsou riziková, avšak i neefektivní.

Ekonomika má mnoho pohyblivých částí a vždy existuje možnost, že se jedna z nich zhroutí, zatímco ostatní budou prosperovat. Expozice na několika různých trzích pomůže izolovat se od rizika. Nemovitosti navíc přináší hmotný majetek, který se může zhodnocovat. I když je sledování portfolia a jeho růstu hodnot akcií příjemné, je to všechno velmi abstraktní. Mít fyzickou investici, kterou lze skutečně vidět, navštěvovat a zlepšovat, je něco přitažlivého.

Stavba domu není jediná cesta, jak na moderní dům s investicí

Neexistuje jen jeden způsob, jak investovat do nemovitostí. Zájemce o investice do nemovitostí se nemusí hned zavazovat ke koupi celého bytového komplexu. Nemusí ani zjišťovat, jak lze stavba domu zrealizovat. Je ovšem pravda, že moderní dům přesně podle představ stavba domu podmiňuje.

Pokud by se chtěl investor vydat touto cestou, budou mu informace níže užitečné. V případě, že chce vložit investice do nemovitostí již existujících, je hned několik možností a strategií.

Hlavní způsoby investování do nemovitostí:

  • přímý nákup nemovitosti k pronájmu
  • nákup s rychlým prodejem nemovitosti
  • nákup nemovitostních fondů, dluhopisů
  • crowdfunding

První metoda je tradiční. Jedná se o koupi nemovitosti a její pronájem nájemníkům. Koupit lze cokoli, od rodinného domu přes vícegenerační obydlí, až po podnikatelskou nemovitost nebo sklad. Druhý způsob je nepřímou investiční příležitostí, která vede například přes fondy.

TIP: Investovat do nemovitostí lze i skrze zpětný leasing nemovitosti. Je nabízen lidmi, kteří potřebují finanční prostředky.

Pronájem bytů či domů může být dlouhodobý a krátkodobý. V některých případech se může vyplatit poskytnutí pronájmu na dny nebo týdny. Záleží na lokalitě a poptávce na daném území. Častou investiční příležitostí je i pronájem pouze části z celkové nemovitosti.

Bez fyzických nemovitostí lze využít nemovitostních fondů, do kterých se může investovat jakákoli výše. Pro investory s averzí k riziku se nabízí nemovitostní dluhopisy s pevným úrokem i dobou splatnosti. Novou příležitost nabízí crowdfunding s vyšším rizikem a vyšším úrokem.

Domy na klíč do 2 milionů vedou spíše, než dvougenerační dům 

Ještě před několika lety byl dvougenerační dům velmi oblíbenou a častou příležitostí k bydlení. Postupně se popularita přesouvá k samostatnému bydlení a vstupují na řadu domy na klíč do 2 milionů. Navíc se jedná i o výbornou investiční příležitost. 

Stavba domu svépomocí může být poněkud obtížnou procesní záležitostí. Rychlejší a levnější alternativu představují domy na klíč do 2 milionů korun. Nabízí montovanou stavbu, která je ekonomická, úsporná, levná a rychlá. Investici do domu na klíč, s vidinou následného rychlého prodeje, může využít zkušený investor.

Tento stavební obor se dynamicky rozvíjí a poptávka po těchto typech staveb roste. Na výběr je hned několik modelů, druhů dle materiálu, realizací dle individuálních požadavků i základ, při kterém je stavba domu svépomocí snadnější.

Rekonstrukce domu cena vs. cena projektu domu

Investovat do nemovitostí se doopravdy vyplatí. Samotnou rekonstrukcí lze nemovitosti zvýšit hodnota. Rekonstrukce domu cena se odvíjí od určitých faktorů. Jednou z proměnných je rozhodně velikost rekonstrukce. I malé zásahy a drobné proměny mohou vystoupat až do 150 000 Kč.

Do rekonstrukce domu cena vstupuje i okolnost velikosti dané nemovitosti. Čím větší prostor bude rekonstruován, tím větší rozpočet je potřeba. Kompletní oprava větších bytových jednotek může přesáhnout i milion korun.

I přesto, že si osoba vytvoří podrobnou kalkulaci se všemi náklady, musí brát v potaz i riziko chyb a problémů. Doporučuje se vyčlenit kolem 20 % navíc na nepředvídatelné výdaje, které mohou v průběhu rekonstrukce nastat. Minimální průměrná cena rekonstrukcí se pohybuje kolem 100 000 Kč.

Při výstavbě nového domu lze úvodní fáze financování nazývat cena projektu domu. Náklady na projekt jsou individuální a závisí na typu stavby. U standardizovaných domů lze počítat s cenou projektu domu kolem 30 000 Kč. Do této částky však nespadají veškeré projekty, které musí být doplněny.

Individuální projekt domu cena je již několikanásobná. Minimální hranice cen projektu domu je v tomto případě kolem 150 000 Kč. Projekt je důležitou dokumentací pro stavební povolení. Zároveň dokáže předběžně určit, kolik stavba bude orientačně stát.

Kolik stojí postavit dům 

Stejně jako u rekonstrukce domu cena, i cena stavby nového domu je různorodá. Na otázku, kolik stojí postavit dům, lze však odpovědět poměrně snadno. Průměrná cena metru čtverečního se může pohybovat mezi 20 000 až 25 000 Kč. U luxusněji provedených staveb jsou ceny za metr čtvereční i několikanásobně vyšší.

Návratnost investice je u stavby domu podmíněna budoucím zhodnocením. Stavba rodinného domu dosahuje v České republice průměrné ceny 3 200 000 Kč. Nejčastější rozpočty jsou kolem 2 500 000 Kč až 4 300 000 Kč.

stavba-domu-cena-5618980
Rychlou a levnější alternativu představují domy na klíč do 2 milionů korun.

Cena se skládá z většinových nákladů za práci na stavbě a stavebních materiálů. Práce může dosahovat až 40 % celkových nákladů stavby domu, materiály 50 %. Další náklady tvoří povolení, poplatky a tvorba projektu. Cena je ovlivněna svoji velikostí, půdorysem, náročností a v neposlední řadě i lokalitou.

Jak postavit dům, stavba domu krok za krokem  

I přesto, že je stavba náročným procesem, cesta, jak postavit dům, lze zobecnit. Vše začíná vlastním pozemkem. Nákup pozemku je cenově velmi variabilní. Opět záleží na lokalitě, velikosti, ale i na zasíťování. Nezasíťovaný pozemek nemá kanalizaci, rozvody, ani sítě. Často se jedná o venkovské pozemky.

Zasíťováním je potřeba pozemek připravit na kanalizační, elektrickou a vodní přípojku. Následně může začít stavba domu krok za krokem. Samotnému zahájení stavby předchází úklid pozemku a jeho příprava. Vyrovná se terén a připraví se základní pozemek ke stavbě domu. U pozemků, kde jsou potřeba demoliční činnosti, narůstá cena i o několik set tisíc korun.

Pokud je prostor na stavbu připravený, musí se vyřídit stavební povolení. Následně přichází na řadu nákup stavebních materiálů. Posléze nastanou náklady na práci profesionálů. Ti vybudují základovou desku, postaví svislé konstrukce a vytvoří tak tzv. rámování. Proces pokračuje instalací hlavních systémů.

Ani dokončovací práce nejsou snadnou záležitostí. Zde jsou zahrnuty montáže střešních krytin, oken a maleb externích prostorů. Stavba domu krok za krokem končí vybavením interiéru. Takto vybudované prostory jsou považovány za investiční byty, pokud jsou určeny k pronajímaní dalším osobám.  

Protiinflační státní dluhopisy, nejlepší investice bez rizik, avšak bez velkých zisků

Nejen nemovitosti jsou investiční příležitostí. Ministerstvo financí nabízí nejbezpečnější variantu investování. Jedná se o protiinflační státní dluhopisy, které patří mezi konzervativní způsoby investování a spoření. Garantují výnos i splacení. Pro ty investory, kteří nechtějí podstupovat případné riziko, jsou protiinflační státní dluhopisy alternativou.

Než ovšem bude zájemce o nejlepší investice bez rizik hledat, kde koupit protiinflační dluhopisy, musí si být vědom toho, že se jimi brání pouhé inflaci. Efektivní investice mají vydělávat a ne jen vyrovnávat inflační pokles hladiny financí.  

Dluhopisy Republiky lze získat osobně či elektronicky. K pořízení musí investor zakoupit minimálně 1 000 kusů dluhopisů, které dají dohromady jmenovitou hodnotu 1 000 Kč. Výnos z Dluhopisů Republiky je vypočten podle typu spořícího dluhopisu.

Spořící dluhopisy a jejich typy

Pod názvem Dluhopis Republiky se skrývají spořící dluhopisy státu. Ministerstvo financí nabízí dva druhy státních dluhopisů, přičemž nejsou požadovány žádné poplatky. A to ani v případě, kdy by chtěl investor využít elektronického nákupu skrze majetkový účet.

Spořící dluhopisy tvoří:

  • reinvestiční státní dluhopis
  • protiinflační státní dluhopis

Prvním typem je reinvestiční státní dluhopis, který má dlouhou dobu splatnosti 6 let. Stejně tak je tomu u protiinflačního státního dluhopisu. Zatímco u reinvestiční investice je úrok stanoven podle výnosů státních dluhopisů na trhu, protiinflační dluhopis má výnos pohyblivý. Stanovuje se podle aktuální míry inflace.

Stejně jako u investování do nemovitostí je řada cest, jak se tímto směrem vydat, i u jiných investičních příležitostí tomu tak je. Záleží na stanovisku a přístupu investora, jeho možnostech, kapitálu a preferencích.